2023年6月21日南山控股（002314）发布公告称公司于2023年6月20日接受机构调研，华泰证券、泰康资产参与。

具体内容如下：

问：控股股东对公司的定位？是否有进一步资源整合计划？

(相关资料图)

答：公司作为中国南山集团旗下唯一上市平台，陆续将地产开发、仓储物流等核心业务整合进入上市公司，提升公司的竞争力和盈利能力，推进公司长远健康发展。控股股东始终秉承有利于上市公司可持续发展、有利于全体股东权益的原则，助力上市公司实现长远规划。公司未获悉集团资本运作的相关计划，若涉及相关事宜，公司将按照相关规则及时履行信息披露义务。

问：公司作为多元化集团企业，对仓储物流、房地产开发、产城综合开发、制造四大业务的发展定位？

答：公司仓储物流、房地产开发、产城综合开发三大主业，围绕“不动产开发和运营管理能力”持续提升，并各有侧重。仓储物流业务作为公司战略性主业，是重点发展方向，公司层面给予资源倾斜；房地产开发业务作为支撑性主业，将利用自身的造血能力，保持稳定的发展速度和规模，为公司贡献收入利润；产城综合开发作为培育业务，符合国家政策，对于平衡公司中长期发展具有战略意义。公司制造业板块企业均为细分行业龙头企业之一，公司通过管理对标先进经验、加强内外部协同，全面提升经营质量和效益。

问：房地产开发业务货值情况？销售去化情况如何？

答：截至 2022 年末，公司地产权益可售货值约 400 亿元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二线城市。受国家经济增速放缓及房地产市场下行等影响，房地产市场供需两端仍面临冲击，现有房产项目的去化周期加长。公司会持续关注市场动态，采取积极、灵活的营销策略并适时调整项目定位，以期加快项目去化，加速资金笼，实现经营目标。

问：房地产开发业务今年的开发项目和预计毛利率情况？

答：公司地产项目主要分布在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市。今年二季度以来，伴随积压需求的充分释放，出险房企的出清仍在继续，加之宏观经济修复力度放缓，楼市再度出现转弱势头，预计房地产业务整体毛利率仍与过去持平。

问：2022 年以来公司拿地强度下降，是否会影响结算节奏？

答：公司希望维持房地产开发业务稳健发展，截至 2022 年末，地产销售合同负债合计 70.8 亿元，预计将于未来两年陆续结转。近两年来，房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整，行业格局不断发生变化。面对新形势，公司持续强化投资能力，聚焦核心城市的优质区块，寻求高确定性项目，保障房地产开发业务可持续发展和效益提升。

问：宝湾物流 2022年仓库平均使用率为 2%，公司如何判断2023 年高标仓出租率和租金走势？

答：2023 年一季度中国经济运行实现良好开局，零售消费等高频经济指标升，物流租赁需求也在稳步释放。2023 年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代物流体系，再次为行业发展指明了方向。今年以来，核心城市群整体出租率维持稳定，预计全国平均租金仍将维持增长态势。

问：宝湾物流今年的计划投入面积有多少？

答：宝湾物流近两年尚有较多运营类项目处于建设期或投入运营期，今年计划开工及继续建设项目达 17 个。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。

问：宝湾物理有多少资产可以出表？

答：宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源，截至 2022 年末，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 940 万平方米，未来还会保持一定的开发投资速度。公司目前全力推进首单公募 REITs发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。

问：产城综合开发业务目前的运营体量？

答：截至 2022 年末，产城综合开发业务稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，项目总建筑面积 226 万平方米，可出租厂房面积 33.6 万平方米，同时探索建立“募投建管退”的业务闭环。2022 年，公司通过参与投资设立的工业园区 Pre-REITs并购基金已完成首单项目收购，未来的退出通道包括公募 REITs、并购基金等方式。

问：产业园区的运作模式？

答：工业和产业园区地域性更强，须结合当地经济、产业结构、客户情况进行园区设计，开发运营复制难度更大一些。在土地拍卖时，一般政府允许工业和产业园区资产部分出售、部分自持，可以通过销售物业笼资金，缩短投资周期。园区建成后，公司凭借专业服务、精细化运营管理提升运营收入。

南山控股（002314）主营业务：仓储物流,房地产开发,产城综合开发,制造业及石油后勤服务等业务。

南山控股2023一季报显示，公司主营收入51.35亿元，同比上升392.88%；归母净利润9164.7万元，同比上升172.82%；扣非净利润7111.27万元，同比上升146.86%；负债率73.18%，投资收益1066.98万元，财务费用1.6亿元，毛利率20.89%。

该股最近90天内共有2家机构给出评级，买入评级1家，增持评级1家。

以下是详细的盈利预测信息：

根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，南山控股（002314）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力一般，营收成长性良好。可能有财务风险，存在隐忧的财务指标包括：货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标1.5星，好价格指标3星，综合指标2星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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〖 证星公司调研 〗

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